摘要：建筑使用后评估是推进建设行业水平不断改进提升的重要手段。本文介绍了绿色建筑后评估在国内发展现状问题以及国外的发展现状，对绿色建筑后评估在我国的发展趋势和推进思路进行了分析和展望。

关键词：绿色建筑 、使用后评估（POE）、推进思路

1国内绿色建筑后评估发展背景及现状

近年来我国绿色建筑蓬勃发展，从2008年开始评价第一批标识项目，截至2016年6月底，全国共有4314项绿色建筑评价标识项目，累积建筑面积近5亿m2，然而其中运行标识的项目数量仅为262项，占标识项目总数的6.1%。

随着社会对绿色建筑关注度的与日俱增，人们越来越希望确知绿色建筑比常规建筑绿在哪里、绿多少、有哪些实实在在的收益，希望获悉可展示、可感知其集成应用效果的绿色化指标，并了解如何提升建筑的绿色化指标。而项目在运行阶段的实施效果如何是真正反映建筑是否绿色、是否低能耗的关键，然而通过调研发现：绿色建筑的设计值与实际运行情况之间往往存在较大差异，这主要与设计考虑不周或成本等原因造成施工未落实、不同技术间耦合影响、用户使用行为影响等有关，综合考虑这些因素，才能对项目实际运行状况给出合理评价。

目前我国对建筑的使用后评估还处于起始发展阶段，针对绿色建筑的使用后评估更是刚刚处于起步阶段，往往仅是开展一些个案研究，或是根据自身研究需要对建筑节能、节水、环境等某一方面的使用状况和效果进行后评估，对绿色建筑在运行使用阶段实施效果的综合评价方法和评价技术手段还尚未全面建立，但通过后续调研分析可见，针对建筑的使用后评估是最值得借鉴和探索的一条道路。

2国外绿色建筑后评估发展现状

欧美等西方国家对建筑使用后评估的研究和实践可追溯至20世纪60年代，那时西方国家已将项目建设后的使用状况评价（Post Occupy Evaluation, POE）和建筑设计中的现状预测评价作为一个完整的建设程序，但实践多限于功能较单一的建筑类型如大学生宿舍、住宅、老人院等。之后，POE研究范围不断扩大和深入，不仅体现在研究对象（城市设计、建筑设计、室内设计、园林设计、景观设计）的多样性上，还体现在研究内容从使用者的心理感受和行为扩展到场地状况、业主情况、周围环境、设计过程和社会历史背景方面。POE评价体系也逐渐成形，许多国家建立了POE评价模型，形成了综合性和系统性的评价体系（大体包含硬性的项目物理环境的测定、软性的使用者行为心理调查和测定两个方面），并运用在项目实践中。

由此也催生了大量市场化的建筑后评估机构，比如美国建筑师学会从1976年开始开展了一系列后评估工作，联邦政府也设立了专门的机构（GSA）来管理与政府建筑相关的评价工作，同时，不少大型建筑设计事务所都设有正式工作人员从事建筑评估工作；英国建筑周刊从20世纪60年代就开始实施建筑评估，并设有网站服务，如英国的建筑设计合作组织（BDP，Building Design Partnership）和建筑研究院（Building Research Establishment）的环境工程中心等机构都提供专门的POE服务，另外英国建筑设备研究和信息协会（Building Service Research and Information Association，BSRIA）近年还发起了“建筑软着陆框架体系”，延伸设计、施工团队服务范畴，关注运行效果，通过POE服务，为业主和用户提供更为满意舒适和低能耗的建筑使用环境；此外，澳大利亚、新西兰等国家也都有设立提供建筑项目后评估服务的专门机构。

由此可见，使用后评估在欧美等发达国家已逐步完善并正式纳入建筑规划设计进程，并逐步体系化、专业化、规范化，应用范围涉及各种建筑类型，并使用兼顾建筑全寿命期的有效评价方法。这也必将成为未来我国在使用后评估领域的发展趋势。

近年来，POE也逐渐渗透到绿色建筑领域，并往往与绿色建筑的评价认证有所关联和结合，二者相辅相成，共同推进绿色建筑从设计落到实效。

3我国绿色建筑后评估工作的发展思考和推进思路

目前我国针对绿色建筑的使用后评估刚刚处于起步阶段，尚未形成一套完整全面的后评估技术体系和评价方法。而发达国家在多年以前就已将使用后评估作为建筑设计过程的一个必要环节，将其作为建筑师提供的有偿服务之一，并包含在项目合同之中；对绿色建筑的使用后评估也逐渐成为用户的重要需求，并渗透到企业服务和绿色评估认证之中。这也是未来我国在绿色建筑使用后评估领域的发展趋势。

3.1 绿色建筑后评估与《绿色建筑评价标准》的区别

我国已制定了《绿色建筑评价标准》GB/T50378作为绿色建筑运行评价标识的依据，但其主要侧重于评价绿色建筑采用的技术或措施是否到位，而绿色建筑后评估的重点应是对绿色建筑所有技术和措施在项目运营阶段集成应用后的综合实施效果（设备联合协调、运行正常、高效合理）、建成使用满意度以及人行为影响因素等方面进行的主客观结合的综合评估（如图1所示），一般无需考虑单项技术或措施的到位与否，却包含了单项技术或措施应用中其他可能出现的影响因素，因而更倾向于效能性评价。

 

3.2 绿色建筑后评估的分类推进

为弥补我国在绿色建筑后评估体系和方法方面的短缺，我中心牵头并邀请上海市建筑科学研究院、中国建筑设计院、清华大学、同济大学、北京清华同衡规划设计研究院等单位合作完成了《绿色建筑后评估技术指南（办公和商店建筑版）》（以下简称《指南》）的编制工作。

选择办公和商店建筑作为该研究（第一阶段）对象的主要原因：

一是从《指南》推广实施难易度来看，自持型公共建筑的业主往往更关注建筑运行效果和运维成本，具有应用《指南》不断改进设计、优化运营的意愿和动力；

二是考虑到后评估指标体系的建立与建筑功能类型、使用特点等关系密切，首先选择建筑性能特殊性较少的办公和商店建筑，可以提高技术体系的可操作性和指标水平可靠性。

除办公和商店建筑外，其他类型绿色建筑后评估的推进思路，应根据其产业与物业的运营管理特点加以区分。

针对住宅建筑，开发商交房后就不再负责建筑的运维，后期日常运营由各个业主和物业单位共同完成。分散的业主一般会根据个人需求进行二次装修，而住户需求和行为习惯千差万别，也就造成住宅建筑从设备设施性能参数到使用者行为模式都很难规范统一。所以，针对住宅建筑的后评估工作的确存在一定难度。可从保障性住房着手，这类住宅建筑的设备设施的差异性相对较小，后期运营的统一管理和规范上也相对容易协调。

针对公共建筑中的博览类、医院类、教育类、体育类等建筑，其经营者一般为公共管理机构，且服务对象明确，对于场地环境和设施的要求也比较具体和严格。后评估工作应做为强制要求，结合建筑功能需求和经营者管理需求，通过合理运作设施设备、加强宣传和引导来促进使用者践行绿色行为，推进绿色建筑的高效运营。

针对公共建筑中的旅馆饭店类建筑，除住宿功能外，一般还附带饮食、商务、会议、休闲等配套服务功能，而且配套功能和设施会根据档次定位的不同而体现出较大差异性，增加了后评估的复杂程度。不过这类建筑的运维管理方普遍关注建筑运行效果，具有自发开展后评估的动力，应结合不同档次定位的配套功能，分类开展后评估工作。

工业建筑种类繁多，但一般具体到某个特定行业时，其建筑功能要求十分具体和明确。为降低消耗、提高工业生产效率，很多行业已在自发开展类似于使用后评估的优化改进工作。应进一步结合重点行业领域，同时推进工业和建筑使用后评估的工作。

4小结

绿色建筑后评估工作的实施，不仅可以体现绿色建筑产生的实际效果和效益，更能明确项目参与各方主体责任，各负其责。

进一步加强供给侧和需求侧的反馈互通，增强项目绿色实施效果展示度，促进公众参与绿色实践。通过第三方后评估手段实现绿色建筑监督监查和质量控制，可促进建设行业运作模式转型、推进政府机构职能转变。